मुंबई: भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड का बोर्ड 25 नवंबर को होने वाली बैठक में रियल एस्टेट परिसंपत्तियों के आंशिक स्वामित्व की पेशकश करने वाले निवेश प्लेटफार्मों को विनियमित करने और डीलिस्टिंग नियमों को बदलने के प्रस्तावों पर चर्चा कर सकता है, इस मामले की प्रत्यक्ष जानकारी रखने वाले दो लोगों ने कहा। पूंजी बाजार नियामक कंपनियों को एक निश्चित मूल्य पर निजी होने की अनुमति देना चाहता है।
रियल एस्टेट परिसंपत्तियों के आंशिक स्वामित्व की पेशकश करने वाले निवेश प्लेटफार्मों के लिए नियम लाने का इरादा हाल के दिनों में ऐसे उत्पादों की बढ़ती मांग के मद्देनजर आया है। सेबी ने देखा है कि पिछले 2-3 वर्षों में ऐसे उत्पादों की पेशकश करने वाले वेब-आधारित प्लेटफॉर्म तेजी से बढ़े हैं। ये प्लेटफ़ॉर्म निवेशकों को शॉपिंग और कॉन्फ्रेंस सेंटरों सहित इमारतों और कार्यालय स्थानों जैसी संपत्तियों पर दांव लगाने का विकल्प प्रदान करते हैं।
व्यक्ति ने कहा, रियल एस्टेट परिसंपत्तियों के आंशिक स्वामित्व को एमएसएम आरईआईटी (सूक्ष्म, लघु और मध्यम रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट) के रूप में पेश किया जाएगा। फ्रैक्शनल ओनरशिप प्लेटफॉर्म (एफओपी) लोगों के एक समूह को पैसा इकट्ठा करने और संयुक्त रूप से अचल संपत्ति खरीदने का अवसर प्रदान करते हैं। वे मुख्य रूप से पूर्व-पट्टे पर दी गई अचल संपत्ति में निवेश की सुविधा प्रदान करते हैं, जिससे निवेशकों को किराये की उपज के साथ-साथ ऐसी अचल संपत्ति के मूल्य में संभावित वृद्धि में भाग लेने की अनुमति मिलती है। प्रबंधन शुल्क और अन्य शुल्कों के बाद निवेशकों को रिटर्न वितरित किया जाता है।
न्यूनतम निवेश 10 लाख से 25 लाख रुपये के बीच हो सकता है।
एनारॉक प्रॉपर्टी कंसल्टेंट्स के अध्यक्ष अनुज पुरी ने कहा, “किराये की आय पैदा करने वाली संपत्तियों में आंशिक स्वामित्व खुदरा निवेशकों के लिए एक बहुत ही आकर्षक निवेश अवसर के रूप में उभर रहा है। ऐसी संपत्तियों की वार्षिकी और पूंजीगत सराहना उन्हें एक स्वस्थ निवेश पोर्टफोलियो के लिए एक योग्य जोड़ बनाती है।”
“अधिकांश उच्च-गुणवत्ता वाली संपत्तियों की कीमत ऊंची होती है; यहीं पर ऐसी संपत्तियों का आंशिक स्वामित्व लाभकारी भूमिका निभा सकता है। निवेशक अन्य निवेशकों के साथ इस संपत्ति पर अधिकार रख सकते हैं।”
कुछ लोकप्रिय घरेलू फ्रैक्शनल ओनरशिप प्लेटफॉर्म प्रोप शेयर, एचबिट्स, स्ट्रैटप्रॉप, एसेट मॉन्क और मायरे कैपिटल हैं। सेबी ने एक चर्चा पत्र में कहा कि सबसे बड़े एफओपी के पास प्रबंधन के तहत ₹960 करोड़ की संपत्ति है। अंतरराष्ट्रीय स्तर पर, ऐसे एफओपी 2015 से अस्तित्व में हैं। यूएस-आधारित फंडराइज, जो 3.8 लाख से अधिक निवेशकों को संभालता है, 7 बिलियन डॉलर की संपत्ति का प्रबंधन करता है।
सेबी ने देखा कि असूचीबद्ध प्रतिभूतियां, जो एक विशिष्ट रियल एस्टेट में आंशिक निवेश को दर्शाती हैं, निवेशकों को जारी की जाती हैं। इन निवेशों से बाहर निकलने के लिए, निवेशक संभावित खरीदारों की पहचान करने और हस्तांतरण को प्रभावी बनाने के लिए मंच पर निर्भर है। नियामक ने कहा कि निकास, उचित मूल्यांकन, तरलता या पारदर्शिता के आश्वासन के बिना फ्रैक्शनल ओनरशिप प्लेटफॉर्म पर ऐसी निर्भरता निवेशकों के लिए प्रतिकूल है और उनके दीर्घकालिक हित में नहीं है।
एनारॉक के पुरी ने कहा, “इस तरह के विनियमन से यह सुनिश्चित होता है कि जांच और संतुलन कायम है और निवेशकों के हितों की रक्षा की जाती है। यह फ्लाई-बाय-नाइट ऑपरेटरों को भी हतोत्साहित करता है, और गुणवत्तापूर्ण संपत्तियों के लिए पूंजी की उपलब्धता में सुधार करके उद्योग का विस्तार करता है।”
डीलिस्टिंग
नियामक का बोर्ड कंपनियों को एक निश्चित मूल्य के साथ डीलिस्ट करने की अनुमति देने के प्रस्ताव पर भी चर्चा करेगा। वर्तमान में, डीलिस्टिंग की इच्छुक कंपनियां रिवर्स बुक बिल्डिंग मैकेनिज्म का पालन करती हैं, जिसमें सार्वजनिक शेयरधारक उन कीमतों की पेशकश करते हैं जिन पर वे बायबैक और बाद में डीलिस्टिंग के लिए अपने शेयरों को टेंडर करने के इच्छुक होते हैं। नियामक का मानना है कि इस प्रक्रिया से ऑपरेटरों को डीलिस्टिंग की घोषणा होने के बाद शेयरों पर कब्ज़ा करने की अनुमति मिलती है और कंपनियों के लिए निजी क्षेत्र में जाना मुश्किल हो जाता है
निश्चित मूल्य विकल्प केवल उन कंपनियों के लिए होगा जिनके शेयरों का अक्सर कारोबार होता है।
