नई दिल्ली: सेबी ने बुधवार को REITs और InvITs द्वारा जारी की जा सकने वाली अधीनस्थ इकाइयों की संख्या को सीमित करने के साथ-साथ ऐसी इकाइयों के दिए गए अधिकारों में एकरूपता सुनिश्चित करने का प्रस्ताव रखा।
सेबी ने बुधवार को जारी एक परामर्श पत्र में रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (आरईआईटी) या इंफ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (इनविट्स) के जारी होने के बाद अधीनस्थ इकाइयों के नियमों और शर्तों में बदलाव से संबंधित सुझाव भी दिए हैं।
परामर्श पत्र में REITs और InvITs द्वारा अधीनस्थ इकाइयों को जारी करने के लिए प्रस्तावित ढांचे के लिए अतिरिक्त प्रस्ताव हैं।
पिछले साल दिसंबर में, सेबी ने REITs और InvITs द्वारा प्रायोजक, उनके सहयोगियों और प्रायोजक समूह को अधीनस्थ इकाइयां जारी करने की रूपरेखा पर सार्वजनिक टिप्पणियां मांगी थीं।
अधीनस्थ इकाइयों को जारी करने का उद्देश्य मुख्य रूप से उन मूल्यांकन अंतरालों को पाटना है जो प्रायोजक (परिसंपत्ति हस्तांतरणकर्ता) और आरईआईटी/इनविट (और/या इसके निवेशकों/यूनिटधारकों) द्वारा समझे गए परिसंपत्ति के मूल्यांकन में अंतर के परिणामस्वरूप उत्पन्न हो सकते हैं।
अतिरिक्त प्रस्तावों पर, भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (सेबी) ने 31 जनवरी तक सार्वजनिक टिप्पणियां मांगी हैं।
दिसंबर में जारी परामर्श पत्र में नियामक ने प्रस्ताव दिया कि अधीनस्थ इकाइयां केवल प्रायोजक, उसके सहयोगियों और प्रायोजक समूह को ही जारी की जा सकती हैं। ऐसी इकाइयों को सामान्य इकाइयों की तुलना में केवल निम्न मतदान देना चाहिए और प्रारंभिक प्रस्ताव में या प्रारंभिक प्रस्ताव के बाद किसी भी पेशकश में पात्र संस्थाओं को इकाइयां जारी की जा सकती हैं।
अब, सेबी ने जारी की जा सकने वाली अधीनस्थ इकाइयों की सीमा पर एक सीमा के विनिर्देश का प्रस्ताव दिया है।
सेबी ने कहा, “किसी परिसंपत्ति (क्रमशः REIT/InvIT द्वारा रियल एस्टेट संपत्ति/बुनियादी ढांचा परियोजना) के अधिग्रहण के समय जारी की जा सकने वाली अधीनस्थ इकाइयों की राशि परिसंपत्ति के अधिग्रहण मूल्य के 10 प्रतिशत से अधिक नहीं होगी।” .
इसके अलावा, किसी भी समय, बकाया अधीनस्थ इकाइयों की कुल संख्या बकाया सामान्य इकाइयों की कुल संख्या के 10 प्रतिशत से अधिक नहीं होनी चाहिए।
साथ ही, नियामक ने अधीनस्थ इकाइयों को मिलने वाले निम्न अधिकारों की प्रकृति पर स्पष्टता प्रदान करने का भी सुझाव दिया है। तदनुसार, यह प्रस्तावित किया गया है कि अधीनस्थ इकाइयों को निम्नतर मतदान अधिकार, निम्नतर वितरण अधिकार, या दोनों के संयोजन तक सीमित किया जाना चाहिए।
अधीनस्थ इकाइयों से जुड़े अधिकारों के संबंध में विकल्पों को रेखांकित करते हुए, सेबी ने तीन संभावनाएं सुझाईं, जिसके तहत अधीनस्थ इकाइयों के पास न तो वितरण और न ही मतदान का अधिकार हो सकता है।
वैकल्पिक रूप से, अधीनस्थ इकाइयों के पास निम्नतर वितरण और मतदान अधिकार हो सकते हैं, जो सामान्य इकाइयों की तुलना में 10 प्रतिशत तक सीमित हो सकते हैं।
इसके अलावा, सामान्य इकाइयों की तुलना में अधीनस्थ इकाइयों के लिए अनुमत निम्न वितरण और मतदान अधिकारों की सीमा के लिए एक सीमा (फ्लोर और कैप) निर्दिष्ट करते हुए, दोनों के संयोजन का एक विकल्प है।
अधीनस्थ इकाइयों द्वारा प्रदत्त अधिकारों की प्रकृति में एकरूपता लाने के लिए, सेबी ने यह प्रावधान करने का प्रस्ताव दिया है कि REIT/InvIT द्वारा जारी सभी अधीनस्थ इकाइयों पर निम्न अधिकार समान होने चाहिए और अधीनस्थ इकाइयों के कई वर्ग नहीं होने चाहिए।
अधीनस्थ इकाइयों को जारी करने से संबंधित नियम और शर्तें, संपत्ति के अधिग्रहण के समय परिसंपत्ति विक्रेता (प्रायोजक) या उसके सहयोगियों/समूह संस्थाओं और परिसंपत्ति खरीदार (आरईआईटी/इनविट) के बीच पारस्परिक रूप से सहमत होती हैं। इन नियमों और शर्तों में पुनर्वर्गीकरण के लिए प्रदर्शन बेंचमार्क शामिल हैं।
चूंकि परिसंपत्ति अधिग्रहण के समय दो पक्षों द्वारा नियमों और शर्तों पर परस्पर सहमति व्यक्त की जाती है, सेबी ने कहा कि भविष्य में इन शर्तों में बदलाव की अनुमति देना अविवेकपूर्ण होगा, क्योंकि यह पूर्वव्यापी प्रभाव डालकर बिक्री लेनदेन की निश्चितता को बाधित कर सकता है, जिससे शामिल पक्षों के बीच सहमत शर्तों को प्रभावित करना।
प्रदर्शन बेंचमार्क को पूरा करने के लिए पात्रता तिथि के प्रत्याशित विस्तार को देखते हुए, प्रस्ताव उनके जारी होने के बाद अधीनस्थ इकाइयों के नियमों और शर्तों में किसी भी बदलाव की अनुमति नहीं देने का सुझाव देता है।
