मुंबई: ठाणे नगर निगम को एक बिल्डर से 42 करोड़ रुपये प्राप्त करने के साथ-साथ एक सार्वजनिक सुविधा, एक फायर ब्रिगेड स्टेशन के विकास के लिए “काफी वित्तीय लाभ” नहीं मिल सकता है, जब तक कि वह बाय बैक पॉलिसी, बॉम्बे के तहत अपना आश्वासन नहीं रखता। उच्च न्यायालय ने हाल ही में आयोजित किया।
HC ने निगम के जुलाई 2023 के उस फैसले को “स्पष्ट रूप से मनमाना” करार देते हुए खारिज कर दिया, जिसमें बिल्डर को उसकी मुफ्त बिक्री वाली इमारत के लिए 2020 के विनियमन में प्रदान की गई अतिरिक्त विकास योग्य जगह के साथ विकास की अनुमति देने से इनकार कर दिया गया था।
टीएमसी ने कहा कि अस्वीकृति इस आधार पर थी कि बाय बैक नीति (बीबीपी) को स्थगित रखा गया था क्योंकि पिछले मई में नीति पर राज्य विधान सभा में एक सवाल उठाए जाने के बाद जांच की गई थी।
बिल्डर, शेठ डेवलपर्स ने उच्च न्यायालय के समक्ष अस्वीकृति को मनमाना और वैध उम्मीदों के सिद्धांतों और प्रॉमिसरी एस्टोपेल के सिद्धांत (यह सुनिश्चित करने के लिए एक कानूनी सिद्धांत कि किया गया वादा कानून द्वारा लागू करने योग्य है) का उल्लंघन बताते हुए चुनौती दी थी।
1 नवंबर को, जस्टिस गौतम पटेल और कमल खट्टा की एचसी बेंच ने कहा कि अस्वीकृति अनुचितता के खिलाफ स्थापित कानूनी सिद्धांतों और प्रशासनिक कार्रवाई में आनुपातिकता के सिद्धांत का उल्लंघन करती है। यह अनुच्छेद 14 (समानता का अधिकार) द्वारा अनिवार्य प्रशासनिक कार्रवाई में मनमानी न करने की कसौटी पर भी खरा नहीं उतरता है।”
उच्च न्यायालय के समक्ष विवाद टीएमसी द्वारा अपनी घोषित बाय-बैक नीति को “स्थगित” रखने के फैसले पर था। यह एक नीति थी, जो विकास नियंत्रण विनियम (डीसीआर) के तहत अर्जित भूमि की वापसी और सार्वजनिक उपयोग के लिए स्वीकृत विकास योजना के तहत आरक्षित भूखंडों की शर्तों के अधीन थी। बिल्डर ने न केवल इस नीति को स्थगित रखने की सामान्य दिशा पर हमला किया, बल्कि इसके तहत लाभ प्राप्त करने के बाद और बिल्डर द्वारा अपने आश्वासनों पर पूर्वाग्रह से काम करने के बाद अपनी शर्तों का सम्मान करने में टीएमसी की विफलता पर भी हमला किया।
1 अक्टूबर 2003 को, बिल्डर ने वोल्टास लिमिटेड से 28 एकड़ भूमि पर विकास अधिकार हासिल कर लिया।
2 मई 2016 को, महाराष्ट्र सरकार ने ‘आवास आरक्षण नीति’ अधिसूचित की। इस नीति का उद्देश्य प्रोत्साहन के बदले आरक्षित भूखंडों के विकास का बोझ निजी भूमि मालिकों या डेवलपर्स को हस्तांतरित करना था।
समझौते को समाप्त करने के बाद बिल्डर ने टीएमसी से वैध रूप से अपेक्षा की कि वह अपने वरिष्ठ वकील विराग तुलजापुरकर और वकील समित शुक्ला द्वारा एचसी के समक्ष रखी गई बाय बैक नीति का सम्मान करेगी।
मंदार लिमये के माध्यम से टीएमसी ने तर्क दिया कि चूंकि नगर निगम अधिनियम के प्रावधानों का कथित तौर पर उल्लंघन करने वाली नीति के बारे में एक प्रश्न उठाया गया था, इसलिए इसे कथित तौर पर स्थगित कर दिया गया था।
एचसी ने कहा कि जब बिल्डर ने अधिकारों के लिए टीएमसी को रेडी रेकनर रेट का 125 प्रतिशत भुगतान किया था तो इसे उल्लंघनकारी कैसे माना जा सकता है। इसके अलावा, एचसी ने कहा, “प्रॉमिसरी एस्टोपेल का सिद्धांत दृढ़ता से इस देश में न्यायशास्त्र का हिस्सा है।” मैनुअलसंस होटल्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम केरल राज्य में सुप्रीम कोर्ट के न्यायमूर्ति रोहिंटन फली नरीमन द्वारा लिखित एक व्यापक निर्णय था।
एचसी ने कहा, “अब यह दृढ़ता से स्थापित हो गया है कि कोई भी प्राधिकारी अपनी वैधानिक शक्तियों के प्रयोग में मनमाने ढंग से कार्य नहीं कर सकता है।”
साथ ही, सुप्रीम कोर्ट ने माना है कि वास्तविक वैध अपेक्षा के सिद्धांत के माध्यम से अनुच्छेद 14 के तहत निहित गैर मनमानी की गारंटी हासिल करने का एक तरीका है।
एचसी ने यूडीसीपीआर 2020 के कानून और प्रावधानों का विश्लेषण किया और कहा कि वे किसी भी तरह से 2016 की नीति से अलग नहीं हैं। “इसलिए, टीएमसी के लिए नीति को लागू करने से इनकार करना संभव नहीं है। न केवल यूडीसीपीआर 2020 के आधार पर बल्कि 2016 की नीति के आधार पर ऐसा करना आवश्यक है, जिसका आश्वासन दिया गया था, जिसमें प्रॉमिसरी एस्टॉपेल के सिद्धांत और वैध अपेक्षाओं के दोनों सिद्धांतों को लागू किया गया था।
