गाजियाबाद: वित्त मंत्री निर्मला सीतारमण का अपने बजट भाषण में ट्रांजिट ओरिएंटेड डेवलपमेंट (टीओडी) नीति पर ध्यान केंद्रित करने से नोएडा और गाजियाबाद के शहरी परिदृश्य में तेजी से बदलाव आएगा, जिसमें अगले कुछ वर्षों में कई परियोजनाएं शामिल हैं।
यूपी ने 2022 में अपनी स्वयं की पारगमन नीति लागू की। इसके तहत, इंट्रा-सिटी मास ट्रांजिट सिस्टम के 500 मीटर के भीतर के क्षेत्रों, जैसे कि किसी विशेष जिले और बस मार्गों में चलने वाले मेट्रो कॉरिडोर को टीओडी क्षेत्र माना जाता है। इंटरसिटी ट्रांजिट परियोजनाओं, जैसे कि रैपिड रेल और मेट्रो के मामले में, गलियारों के दोनों किनारों पर क्षेत्र 1.5 किमी तक फैलता है।
टीओडी नीति का एक प्राथमिक उद्देश्य पारगमन मार्गों के साथ-साथ आवासीय और वाणिज्यिक दोनों संपत्तियों को प्रोत्साहित करना है ताकि लोग स्टेशनों तक चल सकें और जितना संभव हो सके सार्वजनिक परिवहन का उपयोग कर सकें।
यह नीति नोएडा के लिए और भी महत्वपूर्ण है क्योंकि जेवर में अंतरराष्ट्रीय हवाई अड्डा और इसे अन्य शहरों जैसे मेट्रो, एक्सप्रेसवे, पॉड टैक्सी और रैपिड रेल से जोड़ने के लिए अन्य संबद्ध पारगमन प्रणालियाँ हैं। गाजियाबाद के लिए, विकास 17 किमी के रैपिड रेल खंड पर केंद्रित होगा, जो पहले से ही चालू है। अगले साल तक, दिल्ली के सराय काले खां से मेरठ तक पूरा नमो भारत कॉरिडोर चालू होने की संभावना है। टीओडी क्षेत्रों में परियोजनाएं विकसित करने वालों – जहां मिश्रित भूमि उपयोग की अनुमति होगी – को कुछ लाभ मिलेंगे। उदाहरण के लिए, एफएआर में मौजूदा 1.5 से 33-50% की बढ़ोतरी होगी और लाइसेंस जारी करने की प्रक्रिया में भी तेजी आएगी।
गाजियाबाद, जिसमें इस साल मोदीनगर दक्षिण तक 45 किमी लंबा नमो भारत कॉरिडोर बनने की संभावना है, टीओडी क्षेत्र में परियोजनाओं से 1,500 करोड़ रुपये के वार्षिक राजस्व की उम्मीद कर रहा है। “अगर एफएआर बढ़ता है, तो टीओडी क्षेत्रों में मिश्रित भूमि उपयोग से राजस्व में लगभग 200% की वृद्धि देखी जाएगी,” गाजियाबाद के पूर्व जिला मजिस्ट्रेट आरके सिंह, जिन्होंने जीडीए उपाध्यक्ष का पद भी संभाला था, ने कहा।
सिंह 2013 के मास्टरप्लान के निर्माण से निकटता से जुड़े थे, जिसमें टीओडी नीति शामिल थी।
“रैपिड रेल नेटवर्क के आसपास के क्षेत्रों से एकत्र राजस्व को जीडीए और एनसीआर परिवहन निगम के बीच विभाजित किया जाएगा, जो गलियारे का निर्माण कर रहा है। जीडीए, बदले में, इन फंडों का उपयोग अपनी विकास परियोजनाओं पर कर सकता है, ”उन्होंने कहा।
अब तक, साहिबाबाद स्टेशन के पास 650 हेक्टेयर, गाजियाबाद के पास 477 हेक्टेयर, गुलधर के पास 818 हेक्टेयर, दुहाई के पास 720 हेक्टेयर और मुरादनगर के पास 376 हेक्टेयर क्षेत्र जिले के कुछ टीओडी जोन हैं।
“2054 तक, NCRTC और GDA ने 30,000 करोड़ से अधिक की परियोजना लागत वसूलने की योजना बनाई है। जीडीए के पूर्व मुख्य नगर योजनाकार आशीष शिवपुरी ने कहा, उन्होंने पांच प्रमुखों की पहचान की है – स्टांप ड्यूटी, बाहरी विकास शुल्क, एफएआर, क्रय योग्य एफएआर और रैपिड रेल लाइन के 1.5 किमी के भीतर वाणिज्यिक केंद्र के रूप में विकासशील क्षेत्र।
नोएडा को ग्रेटर नोएडा वेस्ट से होते हुए जेवर हवाई अड्डे तक 72 किमी लंबे रैपिड रेल कॉरिडोर और परी चौक से 28 किमी पॉड टैक्सी/लाइट रेल से लाभ होने की उम्मीद है। अगले 20 वर्षों के लिए यमुना एक्सप्रेसवे प्राधिकरण के मास्टर प्लान में, नियो मेट्रो मार्ग के 500 मीटर के भीतर के क्षेत्रों को टीओडी क्षेत्र माना जाएगा।
गाजियाबाद की तरह टीओडी जोन में भी एफएआर अधिक होगा। औद्योगिक क्षेत्र के लिए, शहर के अन्य हिस्सों में एफएआर 1-1.5 के बीच है, लेकिन पारगमन प्रणालियों से 2.5 दूर रहने की संभावना है। इसी तरह कमर्शियल कैटेगरी में एफएआर 4 तक हो सकता है.
ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण के लिए 2041 का मास्टर प्लान तैयार करने वाली रुद्राभिषेक एंटरप्राइजेज के बिजनेस हेड (शहरी) प्रभाकर कुमार ने कहा कि बढ़े हुए एफएआर, करों और अन्य बिलों से उत्पन्न राजस्व में 60-70% की वृद्धि होने की उम्मीद है।
उन्होंने कहा, प्रभाव उन क्षेत्रों में अधिक स्पष्ट होगा जहां वाणिज्यिक और आवासीय विकास केंद्रित है, मुख्य रूप से स्टेशनों के पास। उन्होंने कहा, “यमुना एक्सप्रेसवे के किनारे के क्षेत्रों में, जहां अभी विकास नहीं हुआ है, टीओडी का अधिक महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ेगा।”
